پشت پرده ماجرای برج سازی و ساختمان سازی در پایتخت، اتفاقات زیادی در جریان است، ماجرای سرمایه داران غیرمتخصصی که با پشتوانه پول خود، حاکمیت ساختمان های بلند کلانشهر‌ها را در دست گرفته‌اند، افرادی که پول دارند، پس می سازند و اگر نیازی به توافق بود، توافق می کنند! تا زمانی که تهران و سایر کلان شهر‌ها شهرهایی آرام و همگون بشوند باید انتظار کشید، اگرچه می توان چند قدم هم برداشت. از بالا بردن کیفیت ساختمان‌ها با اجرای مقررات ملی ساختمان تا اجرای احکام کمیسیون ماده 100! کمیسیونی که رأی صادر می کند، قصه ساخت وساز‌ها در پایتخت همچنان منتقدان زیادی دارد، اما بیشتر انتقاد‌ها هم ریشه‌اند، یعنی حرف‌ها یکی است، درد معلوم است و درمان هم، ولی کسی نیست به این سؤال پاسخ دهد که چرا ساختمان های تهران هنوز بیمارند؟
برج های پر واحد جای خانه های ویلایی را گرفته‌اند
یک کارشناس شهری با گلایه از روند ساخت وساز‌ها در تهران و اینکه انبوه‌سازی یعنی ساخت برج‌ها و پر واحد‌ها جای خانه های ویلایی و کم واحد را گرفته‌اند، می گوید: برخی سازنده‌ها برای اینکه سود بیشتری به جیب بزنند، مقررات ملی ساختمان به ویژه مبحث 19 را نادیده می گیرند و همین مسئله کیفیت ساختمان‌ها را تحت الشعاع خود قرار داده‌است.
بر اساس مبحث 19 که مصوب سال 70 هیئت وزیران است اما اجرای آن از سال 84 کلید خورده، همه ساختمان های دولتی و خصوصی شهر تهران و شهرهای اطراف آن موظف اند با استفاده از عایق های حرارتی، نصب پنجره های دوجداره و تأسیسات دیگر، انرژی ساختمان را تا حد امکان ذخیره کنند اما آن طور که رضا تقی پور می گوید: گاهی در ساخت وساز‌ها از وسایلی استفاده می شود که در ظاهر مشکلی ندارند و فقط برای دریافت پروانه ساختمانی از سوی شهرداری نصب شده‌اند، ولی در حقیقت ایمنی ساختمان‌ها را تهدید می کنند، چراکه در تولید آنها از جنس مرغوب استفاده نشده‌است، مثل بعضی پکیج‌ها که برای سیستم گرمایشی ساختمان‌ها کار گذاشته می شوند و انرژی زیادی هم به هدر می دهند.
ماجرای نصب سیستم های فرسوده و نامرغوب البته پیش پاافتاده‌تر از ساخت وسازهایی است که از اساس ویران‌کننده‌است، ساختمان هایی که بالا می آیند بدون اینکه نیم نگاهی به ضوابط شهرسازی و معماری داشته باشند و انتظار زیادی است که بخواهیم ساختمان هایی که حتی در مراحل صدور پروانه، به قوانین شهری پشت پا زده‌اند، به کیفیت خود وفادار بمانند.
نایب رئیس سازمان نظام مهندسی تهران، در این زمینه اما تنها راهکار را در دریافت جرایم سنگین می داند. او معتقد است که اگر جرایم سنگین و به اندازه تمام شده ملک باشد، مالک دیگر جرأت نمی کند تخلفش را تکرار کند. متأسفانه دو طرف یعنی مالک و مجری به هیچ وجه به مشخصات فنی و ایمنی ساختمان توجه نمی کنند و به دنبال کسب سود و منفعت از ساخت وساز‌ها هستند.
وی با اشاره به اینکه «وقتی برای پرونده ای حکم تخریب صادر می شود، پرداخت جریمه چه معنایی دارد»، می گوید: هم اکنون برای هر نوع تخلف، یک رقم جریمه تعیین شده، اما به طور قانونی برای تخریب نمی توان جریمه صادر کرد.
متأسفانه در جریان ساخت وساز تخلفات متعددی روی می دهد، برای مثال طراح یک طرح برای گرفتن تأییدیه از نظام مهندسی نقشه ای را ارائه می دهد که با نقشه مالک، صددرصد متفاوت است و می داند که اگر به کمیسیون ماده 100 هم برای این خلاف احضار شود، در شورای توافقات منطقه می تواند حل وفصل کند.
اما سؤال اصلی اینجاست که، یک سازنده بر اساس چه ضوابطی موفق به دریافت مجوز از شهرداری می شود و برای اینکه بتواند آن طور که می خواهد ملکش را بسازد باید از چه هفت خوانی عبور کند؟!.
ضوابط دریافت مجوز از شهرداری
مهندس سعید ذوالفقاری، یکی از سازندگان مناطق شمالی تهران دراین باره می گوید: شهرداری در دوره های مختلف، سیاست های متفاوتی در پیش گرفته و این طور نیست که سیاست های امروز آن با چهار سال پیش یکی باشد. در این مدت شهرداران متعدد با تیم‌ها و مشاوران مختلف روی کار آمده‌اند و همین موضوع موجب شده تناقضاتی در فرآیند ساخت وساز به وجود بیاید. به عنوان مثال الآن به هیچ وجه در معابر 8 متری مجوز برج داده نمی شود و ضابطه برج سازی روی 12 متر گذاشته شده که به اعتقاد من معیار اصولی نیست، چراکه ممکن است یک کوچه 8 متری پتانسیل ساخت 20 طبقه را داشته باشد، اما یک کوچه 25 متری نه! از طرفی باید دید این کوچه 8 متری به کجا می رسد، ممکن است این کوچه به یک خیابان عریض منتهی شود، بنابراین لازم است یک هیئت کارشناسی روی این مسئله کار کند. او البته درباره اینکه تشخیص کارشناسی یا کارشناسی نبودن این موضوع با چه کسی است، به کارشناسان شهرداری اشاره کرده و می گوید: حالا ممکن است کارمندی دلسوز باشد و خواسته مردم را هم در نظر بگیرد یا نه بدون توجه به منافع مردم، فقط طبق ضابطه عمل کند و شرایط منطقه را در نظر نگیرد. البته بیشتر بر مبنای همین ضابطه عمل می شود. الآن در شهرداری جوی به وجود آمده که کافی است به یک نفر مجوز بدهند، بقیه هم سریع درخواست می دهند. در جلسات هفتگی شورای توافقات مناطق هم، مردم می توانند درخواست های خارج از ضوابط را اعلام کرده و برمبنای آن طرح توجیهی خود را ارائه دهند. در این جلسات، درخواست‌ها بررسی و بخشی از آنها نیز حل می شود اما بیشتر این برج سازی های خارج از ضابطه ای که الآن دیده می شود، به سال های گذشته بر می گردد. البته این مسئله فقط مربوط به کشورما نیست و الآن در کوچه های باریک منهتن نیویورک هم شما می توانید رد پای ساختمان های بلند را ببیند. درحالی که شما اگر 2 متر زمین را بکنید به آب می رسید، این شهر اصلا در جزیره قرارگرفته، ولی موضوع امکانات و خدماتی است که در کنار این بلندمرتبه‌ها ایجادشده‌است.
بالاخره شهری به شهرداری تحمیل شده که در ابتدا شامل محله های کوچه باغی بوده و براثر بسط و افزایش جمعیت ضوابط شهرسازی بر آن خورانده می شود، بدون آنکه بدانیم در بعضی از مناطق قدیمی امکان ایجاد ضوابط فوق وجود ندارد. در شورای توافقات رئیس منطقه، شهردار، معاون شهرسازی و... حضور پیداکرده و درباره پیشنهادی که مطرح شده، تبادل نظر می کنند.
وی ادامه می دهد: به هرحال شهرداری درآمد هم می خواهد و در نقاطی که امکان دادن تراکم وجود دارد، توافق می کند. همه این‌ها البته به شرایط جغرافیایی محل و رضایت ساکنان بستگی دارد، به ویژه اینکه الآن روی شکایت‌ها و تماس های مردمی هم خیلی حساس شده‌اند. در خارج از کشور حتی اگر بخواهند یک قطعه زمین را دو قطعه کنند باید همه همسایه‌ها رضایت دهند، الآن در کشور ما هم این اتفاق تقریبا در حال افتادن است و برای توافق حتما باید رضایت همسایه‌ها گرفته شود و شاکی وجود نداشته باشد. الآن شهرداری اصرار دارد قطعات کوچک را تجمیع کند و برای این کار هم گزینه های تشویقی مثل تخفیف عوارض در نظر گرفته‌است ولی درگذشته این طور نبود و کارهایی انجام شده که حالا باید دنبالش دوید و خدمات گرفت .»
یک فرضیه وجود دارد که نشان می دهد الآن برخی سازندگانی که برج می سازند، دانش و مهارت کافی در این زمینه ندارند و به همین علت اغلب طرح های ساختمانی از استحکام و ایمنی لازم برخوردار نیستند.
ذوالفقاری با تأیید این مطلب می گوید: تعدادی از این سازنده‌ها حرفه ای نیستند و به واسطه سرمایه خود و روابطی که دارند، وارد ساخت وساز می شوند.
البته در حال حاضر ازنظر ایمنی و استحکام با توجه به نظارت شهرداری و نظام مهندسی وضعیت به مراتب بهتر شده، بااین حال سؤال اینجاست اگر این سختگیری‌ها ادامه دارد، پس این مجوزهای خارج از ضابطه چگونه صادر می شود؟.
او در پاسخ به این سؤال این طور توضیح می دهد: به هرحال شهرداری برای کسب درآمد ازیک طرف و جوابگویی به سازندگان و سرمایه گذاران از طرف دیگر با ضوابط حاکم بر مناطق و نیز شورای توافقات و کمیسیون ماده 5، مجوزهایی را که در ظاهر خارج از ضوابط است، صادر می کند اما در ماهیت از مقررات و آیین نامه های صادره از کمیسیون های مختلف تبعیت شده‌است. در مجموع ساخت یک برج نیاز به سرمایه قوی و بحث و تبادل نظر افراد متخصص در زمینه های مختلف از هنگام صدور مجوز تا مرحله ساخت و افتتاح دارد که بر این اساس سازندگان و سرمایه گذاران متخصص اسیر دلالانی که به ظاهر قادر به انجام کارهای خارج از ضوابط هستند، نمی شوند. ولی سرمایه گذاران غیرمتخصص به خیال دریافت مجوزهای جذاب‌تر گرفتار این دلالان می شوند و برای این منظور هر کاری می کنند.
البته این افراد چون هنوز پیچ وخم کار را نمی شناسند، دست به دامن دلال‌ها می شوند تا در شورای توافقات منطقه مجوز بگیرند، درحالی که اگر خود آنها اقدام کنند، می توانند مجوز دریافت کنند و نیازی به واسطه گری و هزینه کردن نیست. ولی شما بدانید که شهرداری نمی تواند از طرح های خرد، کسب درآمد کند؛ بنابراین در مواجهه با طرح های بزرگ‌تر باید با سرمایه گذاران و سازندگان تعامل بیشتری به خرج داد تا از این محل هم سازندگان و هم مدیریت شهری و شهر منتفع شوند.
یک کارشناس شهری با گلایه از روند ساخت وساز‌ها در تهران و اینکه انبوه‌سازی یعنی ساخت برج‌ها و پر واحد‌ها جای خانه های ویلایی و کم واحد را گرفته‌اند، می گوید: برخی سازنده‌ها برای اینکه سود بیشتری به جیب بزنند، مقررات ملی ساختمان به ویژه مبحث 19 را نادیده می گیرند و همین مسئله کیفیت ساختمان‌ها را تحت الشعاع خود قرار داده‌است.
بر اساس مبحث 19 که مصوب سال 70 هیئت وزیران است اما اجرای آن از سال 84 کلید خورده، همه ساختمان های دولتی و خصوصی شهر تهران و شهرهای اطراف آن موظف اند با استفاده از عایق های حرارتی، نصب پنجره های دوجداره و تأسیسات دیگر، انرژی ساختمان را تا حد امکان ذخیره کنند اما آن طور که رضا تقی پور می گوید: گاهی در ساخت وساز‌ها از وسایلی استفاده می شود که در ظاهر مشکلی ندارند و فقط برای دریافت پروانه ساختمانی از سوی شهرداری نصب شده‌اند، ولی در حقیقت ایمنی ساختمان‌ها را تهدید می کنند، چراکه در تولید آنها از جنس مرغوب استفاده نشده‌است، مثل بعضی پکیج‌ها که برای سیستم گرمایشی ساختمان‌ها کار گذاشته می شوند و انرژی زیادی هم به هدر می دهند.
ماجرای نصب سیستم های فرسوده و نامرغوب البته پیش پاافتاده‌تر از ساخت وسازهایی است که از اساس ویران‌کننده‌است، ساختمان هایی که بالا می آیند بدون اینکه نیم نگاهی به ضوابط شهرسازی و معماری داشته باشند و انتظار زیادی است که بخواهیم ساختمان هایی که حتی در مراحل صدور پروانه، به قوانین شهری پشت پا زده‌اند، به کیفیت خود وفادار بمانند.
نایب رئیس سازمان نظام مهندسی تهران، در این زمینه اما تنها راهکار را در دریافت جرایم سنگین می داند. او معتقد است که اگر جرایم سنگین و به اندازه تمام شده ملک باشد، مالک دیگر جرأت نمی کند تخلفش را تکرار کند. متأسفانه دو طرف یعنی مالک و مجری به هیچ وجه به مشخصات فنی و ایمنی ساختمان توجه نمی کنند و به دنبال کسب سود و منفعت از ساخت وساز‌ها هستند.
وی با اشاره به اینکه «وقتی برای پرونده ای حکم تخریب صادر می شود، پرداخت جریمه چه معنایی دارد»، می گوید: هم اکنون برای هر نوع تخلف، یک رقم جریمه تعیین شده، اما به طور قانونی برای تخریب نمی توان جریمه صادر کرد.
متأسفانه در جریان ساخت وساز تخلفات متعددی روی می دهد، برای مثال طراح یک طرح برای گرفتن تأییدیه از نظام مهندسی نقشه ای را ارائه می دهد که با نقشه مالک، صددرصد متفاوت است و می داند که اگر به کمیسیون ماده 100 هم برای این خلاف احضار شود، در شورای توافقات منطقه می تواند حل وفصل کند.
اما سؤال اصلی اینجاست که، یک سازنده بر اساس چه ضوابطی موفق به دریافت مجوز از شهرداری می شود و برای اینکه بتواند آن طور که می خواهد ملکش را بسازد باید از چه هفت خوانی عبور کند؟!.
ضوابط دریافت مجوز از شهرداری
مهندس سعید ذوالفقاری، یکی از سازندگان مناطق شمالی تهران دراین باره می گوید: شهرداری در دوره های مختلف، سیاست های متفاوتی در پیش گرفته و این طور نیست که سیاست های امروز آن با چهار سال پیش یکی باشد. در این مدت شهرداران متعدد با تیم‌ها و مشاوران مختلف روی کار آمده‌اند و همین موضوع موجب شده تناقضاتی در فرآیند ساخت وساز به وجود بیاید. به عنوان مثال الآن به هیچ وجه در معابر 8 متری مجوز برج داده نمی شود و ضابطه برج سازی روی 12 متر گذاشته شده که به اعتقاد من معیار اصولی نیست، چراکه ممکن است یک کوچه 8 متری پتانسیل ساخت 20 طبقه را داشته باشد، اما یک کوچه 25 متری نه! از طرفی باید دید این کوچه 8 متری به کجا می رسد، ممکن است این کوچه به یک خیابان عریض منتهی شود، بنابراین لازم است یک هیئت کارشناسی روی این مسئله کار کند. او البته درباره اینکه تشخیص کارشناسی یا کارشناسی نبودن این موضوع با چه کسی است، به کارشناسان شهرداری اشاره کرده و می گوید: حالا ممکن است کارمندی دلسوز باشد و خواسته مردم را هم در نظر بگیرد یا نه بدون توجه به منافع مردم، فقط طبق ضابطه عمل کند و شرایط منطقه را در نظر نگیرد. البته بیشتر بر مبنای همین ضابطه عمل می شود. الآن در شهرداری جوی به وجود آمده که کافی است به یک نفر مجوز بدهند، بقیه هم سریع درخواست می دهند. در جلسات هفتگی شورای توافقات مناطق هم، مردم می توانند درخواست های خارج از ضوابط را اعلام کرده و برمبنای آن طرح توجیهی خود را ارائه دهند. در این جلسات، درخواست‌ها بررسی و بخشی از آنها نیز حل می شود اما بیشتر این برج سازی های خارج از ضابطه ای که الآن دیده می شود، به سال های گذشته بر می گردد. البته این مسئله فقط مربوط به کشورما نیست و الآن در کوچه های باریک منهتن نیویورک هم شما می توانید رد پای ساختمان های بلند را ببیند. درحالی که شما اگر 2 متر زمین را بکنید به آب می رسید، این شهر اصلا در جزیره قرارگرفته، ولی موضوع امکانات و خدماتی است که در کنار این بلندمرتبه‌ها ایجادشده‌است.
بالاخره شهری به شهرداری تحمیل شده که در ابتدا شامل محله های کوچه باغی بوده و براثر بسط و افزایش جمعیت ضوابط شهرسازی بر آن خورانده می شود، بدون آنکه بدانیم در بعضی از مناطق قدیمی امکان ایجاد ضوابط فوق وجود ندارد. در شورای توافقات رئیس منطقه، شهردار، معاون شهرسازی و... حضور پیداکرده و درباره پیشنهادی که مطرح شده، تبادل نظر می کنند.
وی ادامه می دهد: به هرحال شهرداری درآمد هم می خواهد و در نقاطی که امکان دادن تراکم وجود دارد، توافق می کند. همه این‌ها البته به شرایط جغرافیایی محل و رضایت ساکنان بستگی دارد، به ویژه اینکه الآن روی شکایت‌ها و تماس های مردمی هم خیلی حساس شده‌اند. در خارج از کشور حتی اگر بخواهند یک قطعه زمین را دو قطعه کنند باید همه همسایه‌ها رضایت دهند، الآن در کشور ما هم این اتفاق تقریبا در حال افتادن است و برای توافق حتما باید رضایت همسایه‌ها گرفته شود و شاکی وجود نداشته باشد. الآن شهرداری اصرار دارد قطعات کوچک را تجمیع کند و برای این کار هم گزینه های تشویقی مثل تخفیف عوارض در نظر گرفته‌است ولی درگذشته این طور نبود و کارهایی انجام شده که حالا باید دنبالش دوید و خدمات گرفت .»
یک فرضیه وجود دارد که نشان می دهد الآن برخی سازندگانی که برج می سازند، دانش و مهارت کافی در این زمینه ندارند و به همین علت اغلب طرح های ساختمانی از استحکام و ایمنی لازم برخوردار نیستند.
ذوالفقاری با تأیید این مطلب می گوید: تعدادی از این سازنده‌ها حرفه ای نیستند و به واسطه سرمایه خود و روابطی که دارند، وارد ساخت وساز می شوند.
البته در حال حاضر ازنظر ایمنی و استحکام با توجه به نظارت شهرداری و نظام مهندسی وضعیت به مراتب بهتر شده، بااین حال سؤال اینجاست اگر این سختگیری‌ها ادامه دارد، پس این مجوزهای خارج از ضابطه چگونه صادر می شود؟.
او در پاسخ به این سؤال این طور توضیح می دهد: به هرحال شهرداری برای کسب درآمد ازیک طرف و جوابگویی به سازندگان و سرمایه گذاران از طرف دیگر با ضوابط حاکم بر مناطق و نیز شورای توافقات و کمیسیون ماده 5، مجوزهایی را که در ظاهر خارج از ضوابط است، صادر می کند اما در ماهیت از مقررات و آیین نامه های صادره از کمیسیون های مختلف تبعیت شده‌است. در مجموع ساخت یک برج نیاز به سرمایه قوی و بحث و تبادل نظر افراد متخصص در زمینه های مختلف از هنگام صدور مجوز تا مرحله ساخت و افتتاح دارد که بر این اساس سازندگان و سرمایه گذاران متخصص اسیر دلالانی که به ظاهر قادر به انجام کارهای خارج از ضوابط هستند، نمی شوند. ولی سرمایه گذاران غیرمتخصص به خیال دریافت مجوزهای جذاب‌تر گرفتار این دلالان می شوند و برای این منظور هر کاری می کنند.
البته این افراد چون هنوز پیچ وخم کار را نمی شناسند، دست به دامن دلال‌ها می شوند تا در شورای توافقات منطقه مجوز بگیرند، درحالی که اگر خود آنها اقدام کنند، می توانند مجوز دریافت کنند و نیازی به واسطه گری و هزینه کردن نیست. ولی شما بدانید که شهرداری نمی تواند از طرح های خرد، کسب درآمد کند؛ بنابراین در مواجهه با طرح های بزرگ‌تر باید با سرمایه گذاران و سازندگان تعامل بیشتری به خرج داد تا از این محل هم سازندگان و هم مدیریت شهری و شهر منتفع شوند.
منبع: پیام ساختمان